Lån til renovering: hvad er smartest — forbrugslån, boliglån eller tillægslån?

En renovering er en investering i både bolig og hverdag. Valget af finansiering afgør, om økonomien er stabil gennem forløbet, og hvad projektet reelt kommer til at koste. Nedenfor finder du en faktuel, sammenhængende gennemgang med konkrete tal og uden unødvendige floskler.

Totaløkonomi frem for lav ydelse

Et lavt rentetal siger ikke meget i sig selv. ÅOP, etableringsgebyrer, løbetid, tinglysning og din evne til at afdrage hurtigere har større betydning for slutbeløbet. Regn altid tre scenarier igennem for samme projekt: kort løbetid med højere ydelse, mellemlang løbetid med planlagte ekstraafdrag og en længere horisont, der kun er relevant, hvis likviditeten midlertidigt er stram. Sammenlign ikke månedlige ydelser, men den samlede tilbagebetaling over perioden.

Lånemuligheder og hvornår de er relevante

Forbrugslån er usikret kredit, der kan etableres hurtigt. Det er praktisk ved mindre opgaver og skarpe tidsplaner, men prisen pr. krone er højere. Vælg kort løbetid, og opsæt faste ekstraafdrag fra måned seks, når de største håndværkerregninger er betalt, så renterne ikke løber unødigt.

Tillægslån med pant i boligen giver normalt lavere rente og er velegnet ved større arbejder eller hvor værdien af boligen forventes at stige. Processen er længere, og der er omkostninger til tinglysning og gebyrer, men totaløkonomien er typisk bedre. Bed om to tilbud: standardløbetid og samme løbetid med plan for ekstraafdrag. En rentebinding på 5–10 år kan give ro i budgettet.

Omlægning af realkredit kan være relevant, hvis du under alle omstændigheder vil ændre din nuværende finansiering. Her kan renoveringsudgiften indgå i en samlet pakke, men beslutningen bør bero på kursniveauer og en følsomhedsberegning ved ændrede renter.

Hvad banken vurderer

Kreditgiver ser på rådighedsbeløb, gældsgrad, betalingshistorik og om projektet forventes at løfte værdien eller sænke driftsudgifterne. Pant i boligen reducerer risikoen for långiver og forbedrer som regel prisen. Sene betalinger de seneste 12 måneder trækker i modsat retning.

Eksempler på pris og løbetid (forenklede tal)

Køkken til 150.000 kr.: Et usikret lån over 72 måneder med ÅOP i intervallet 12–16 procent giver en ydelse omkring 2.800–3.200 kr. om måneden og en samlet tilbagebetaling i størrelsesordenen 190–220.000 kr. Et tillægslån over 20 år med lav rente giver en ydelse omkring 900–1.100 kr., men til gengæld lang rentetid. Kombineres tillægslånet med et fast ekstraafdrag på eksempelvis 800 kr. om måneden, falder den effektive løbetid typisk til 7–9 år, og den samlede pris bliver lavere end ved det usikrede alternativ.

Energirenovering på 350.000 kr. (vinduer og isolering): En konservativ varmebesparelse på 10–14.000 kr. årligt kan bruges som automatisk ekstraafdrag. Det reducerer restgælden mærkbart og øger sandsynligheden for, at projektet betaler sig inden for en rimelig årrække.

Badeværelse i andelsbolig til 75.000 kr.: Undersøg først, om forbedringen indgår i andelens vurdering. Hvis ikke, er et kort usikret lån på 24–48 måneder kombineret med kontant opsparing som regel mere fornuftigt end lang finansiering.

Kontrakt, milepæle og udbetaling

Økonomien bliver væsentligt mere forudsigelig, når udbetalinger kobles til konkrete milepæle. En enkel struktur kan være nedrivning og klargøring, teknik (el og VVS), lukket hus eller vægge, overflader og installationer samt aflevering. Udbetal kun efter dokumentation, eksempelvis fotos, tilsynsrapport eller godkendt delaflevering. Aftal på forhånd, hvordan ændringer håndteres: hver ændring beskrives kort med pris og tidsvirkning og godkendes skriftligt, før arbejdet udføres. Læg en likviditetsbuffer på 10–15 procent; uforudsete forhold opstår i næsten alle projekter.

Beslutningsmodel i praksis

Beløb under cirka 120.000 kr. og skarp deadline taler for et kort usikret lån med tydelig plan for ekstraafdrag. Beløb fra cirka 120.000 til 500.000 kr. med forventet værdiløft taler for tillægslån eller realkredit. Hvis du alligevel ønsker at omlægge din nuværende finansiering, kan renoveringen integreres i samme proces. Er du usikker på den endelige pris, kan en mindre usikret del bruges til opstart, mens tillægslån først optages, når vurderingen ligger fast.

Typiske fejlkilder

At blande forbrugsgoder ind i langsigtet boligfinansiering gør projektet dyrere og skævvrider afskrivningen. Meget lang løbetid for at opnå lav ydelse ender ofte med høj totalomkostning. Uklare kontrakter og manglende dokumentation giver forsinkelser i udbetalinger og konflikter om kvalitet. En plan B for forsinkelse og prisstigninger bør indgå allerede ved kontrakten.

Tjekliste før aftale

To sammenlignelige tilbud med samme omfang og materialer. Finansiering i to varianter, så du kan se effekten af planlagte ekstraafdrag. ÅOP og alle etableringsomkostninger skriftligt. Milepælsplan og betalingsplan med krav til dokumentation. Likviditetsbuffer på 10–15 procent, eventuelt via en lille kassekredit, der kun trækkes ved behov. Forsikringer og garantier afklaret. En enkel regnefil med restgæld, ordinært afdrag, ekstraafdrag, rente og samlet ydelse måned for måned.

Små beløb og korte forløb kan løses fornuftigt med usikret kredit, hvis løbetiden er kort, og ekstraafdrag er standard fra start. Ved større projekter og realistisk værdistigning giver pant i boligen næsten altid den bedste totaløkonomi, især når besparelser eller værdiløft omsættes til højere afdrag. Fokus på totalprisen og en stram styring af milepæle og dokumentation gør forskellen mellem et dyrt projekt og en vellykket investering.