Lån til hus - Ansøg om huslån her

Huslån

Udfyld formularen

5000 kr

500 000 kr

1 år

15 år

Est. ratebeløb*

0 kr

*Låneeksempel: Lån 30.000 kr., lån tid over 15 år, variabel rente: Mdl. ydelse 780 – 900 kr., debitorrenten 9,95% – 18,95%. ÅOP før skat fra 11,85% – 20,84%. Samlede kreditomkostninger 7.402 – 13.119 kr., og det samlede tilbagebetalte beløb fra 37.402 – 43.119 kr.ÅOP 4,9-24,9%. Løbetid 1-15 år. Det månedlige afdrag beregnes med en rentesats på 5%.

Huslån – sådan sammensætter du den klogeste finansiering fra første bud til nøgle i hånden

Et huslån er for de fleste husholdninger den største enkeltstående økonomiske beslutning i livet. Prisen på penge er naturligvis vigtig – men det, der i praksis afgør din boligøkonomi, er sammensætningen af lånet: hvor meget der ligger i realkredit vs. bank, hvilken lånetype du vælger (fast/variabel, med/uden afdragsfrihed), din bidragssats, hvordan du forhandler banklånsdelen, og om din husstand kan bære et realistisk stress-scenarie. Denne side er Swiftbankers dybdegående, praktiske vejledning til huslån i Danmark: vi forklarer belåningsgraderne, stiller valgene skarpt, regner på konkrete eksempler i kroner, viser faldgruberne – og udstyrer dig med en metode, som både banken og din fremtidige nattesøvn respekterer.

Huslån i Danmark – rammer, belåningsgrader og hvorfor lagdelingen betyder alt

I dansk boligfinansiering deles finansieringen af et hus typisk i tre lag:

Egenbetaling: 5–20 % af købsprisen (krav min. 5 %). Jo mere du kan lægge her, desto mindre og kortere bliver den dyre banklånsdel.
Realkreditlån: Op til 80 % af købsprisen finansieres via obligationsbaseret realkredit. Det er her, du får den laveste rente – men prisen afhænger også af bidragssatsen.
Banklån: Resten fra 80–95 % finansieres af banken på et boliglån. Rente og ÅOP er højere end i realkreditten, og løbetiden er normalt kortere (10–20 år).

Lagdelingen styrer 90 % af din pris. Fem procentpoint ekstra i egenbetaling kan i kroner være mere værd end at forhandle tiendedele på bankrenten. Du bør derfor altid først optimere strukturen – og først derefter optimere renten.

Bidragssats og ÅOP – den skjulte motor i din samlede boligpris

Mange ser kun på obligationsrenten. Men i realkreditten betaler du også bidrag (instituttets pris for at stille lånet til rådighed). Bidragssatsen afhænger af:

Belåningsgrad (0–40 %, 40–60 %, 60–80 % har stigende bidrag)
Afdragsprofil (afdragsfrihed → højere bidrag)
Lånetype (fastforrentede har ofte andet bidragsniveau end variabelt forrentede)
Boligtype (parcelhus vs. ejerlejlighed kan have forskellig risikoklasse)

En forskel på 0,20–0,40 procentpoint i bidragssats over 30 år løber op i hundredtusinder. Afdragsfrihed er derfor ikke “gratis luft”, men et prisvalg. Når du sammenligner realkredit, se på ÅOP inkl. bidrag – ikke kun kuponrenten.

Fast rente, variabel rente og renteloft – hvem passer hvad?

Fastforrentet 30-årigt lån: Ydelsen er stabil, og du har den stærke indfrielsesoption (kan købe lånet tilbage til kurs ~100 ved omlægning). Godt til lange horisonter, stabil indkomst og lav risikotolerance.

Variabel rente (F‑kort, F1–F5, CITA): Lavere ydelse i dag, men eksponering for refinansiering. Kræver større buffer og vilje til udsving. Fordel for husholdninger med høj indkomst og fleksibelt forbrug.

Renteloft: Variabel rente med loft mod en “præmie”. God mellemvej for dem, der vil have lav startydelse og beskyttelse mod ekstreme spikes.

En robust praksis er at mixe: Del realkredittens 80 % i fx 60 % fast + 20 % variabel. Det giver delvis stabilitet og delvis prisoptimering – og du kan senere omlægge de to dele uafhængigt.

Afdragsfrihed – likviditetsværktøj eller dyr vane?

Afdragsfrihed i 5–10 år kan give ro ved barsel, renovering eller opstart. Men den øger bidraget og forsinker friværdiopbygningen. Når afdragsfriheden udløber, hopper ydelsen. Brug derfor afdragsfrihed som midlertidigt værktøj og lav en plan: betal evt. “skyggeafdrag” på en opsparing i perioden, så overgangen til afdrag bliver gnidningsløs.

Banklånsdelen 80–95 % – her vindes eller tabes overraskende meget

Banklånsdelen er dyrest pr. krone. Derfor er målet at gøre den mindst mulig og kort. Design banklånet som en trappe: høj afdragsprofil i 10–12 år, mens realkreditten løber 30 år. Bed om fri ekstraindbetaling uden gebyr, og forhandl ÅOP (ikke kun nominel rente). Undgå variable bankrenter uden loft, hvis budgettet er stramt. Overvej prioritetslån (indlånsrente på positiv saldo), hvis du jævnligt har større opsparinger stående – det kan netto sænke renteudgiften.

Husstandsbudget og stresstest – sådan ved du, hvad du kan bære

Start med nettoindkomst for husstanden. Træk faste udgifter: ejendomsskatter/grundskyld, forsikringer, el/varme/vand, fællesudgifter/forening, transport, mad, børn og øvrige abonnementer. Læg vedligehold på 1–1,5 % af ejendomsværdien pr. år. Læg en buffer på 10–20 % til uforudsete ting.

Lav derefter en stresstest:

Scenarie A: +2 procentpoint på den variable del (eller på hele lånet, hvis du vil se worst case).
Scenarie B: 10 % fald i indkomst i 6–12 måneder (fx barsel, jobskifte).

Hvis budgettet ikke kan bære begge scenarier uden at du må skære i nødvendige poster, er din risikoprofil for høj – vælg mere fast rente, mindre bolig eller højere egenbetaling.

Realistiske priseksempler – sådan flytter små valg hundredtusinde

Antag købspris 3,2 mio. kr. Egenbetaling 12,5 % (400.000 kr). Realkredit 80 % (2.560.000 kr). Banklån 7,5 % (240.000 kr).

Case 1 – Fast 30 år, med afdrag (80 %)
Kupon 4,0 %, bidrag 0,80 %, ÅOP ~4,9 %. Banklån 10 år, 7,5 % nom., ÅOP ~8,1 %.

Realkredit ydelse ~12.100 kr/md (før skat).
Banklånsydelse ~2.860 kr/md.
Samlet førsteår ~14.960 kr/md + skatter/afgifter/forening.

Case 2 – Variabel F3 (80 %), med afdrag
Startkupon 3,1 %, bidrag 0,95 %, ÅOP ~4,3 % (start). Banklånet som i Case 1.

Førsteår ~1.100 kr/md lavere end Case 1.
Risiko: refinansiering kan øge ydelsen ±1.000–1.800 kr/md afhængigt af renteudvikling.

Case 3 – Fast 30 år, 5 års afdragsfrihed (80 %)
Bidrag stiger fx til 1,15 %.

Førsteår ~1.900–2.200 kr/md lavere end Case 1.
Totalpris over 10 år højere pga. ekstra bidrag og senere hop i ydelse.

Læringen: Bidragssats og afdragsprofil flytter lige så meget som kuponrenten. Fast lav kupon kan være dyrere end en lidt højere kupon, hvis bidraget sparer mere over tid – og omvendt. Se altid helheden i ÅOP inkl. bidrag.

Førstegangskøbere vs. opkøbere – to strategier, to risikoprofiler

Førstegangskøbere vinder oftest ved fast rente med afdrag på 80 % og en kort banklånsdel på toppen. Budgettet bliver roligt, og friværdien bygges fra dag ét. Afdragsfrihed kan overvejes i max 5 år ved dokumenteret behov (fx barsel/renovering), men med plan for skyggeafdrag.

Opkøbere med høj udbetaling og buffer kan lege mere med variabel. En mix-model (60 % fast/20 % variabel) sænker ydelsen nu, men bevarer styring, hvis renten stiger. Kortere løbetid på banklånet og større egenbetaling skaber en stejl friværdikurve, der beskytter ved senere salg.

Købsproces uden panik – rækkefølgen der sparer mest

Forhåndsgodkendelse i banken: Få en ramme på plads.
Boligjagt: Hold følelser i snor og lad budgetrammen styre.
Købsaftale: Brug altid advokatforbehold.
Valg af finansiering: fast/variabel, afdrag/afdragsfri, banklånsdesign.
Ejerskifteforsikring og tilstandsrapport: budgetter for realistiske uforudsete.
Tinglysning og udbetaling: koordiner cut‑off, så pengene står klar på overtagelsesdagen.

Denne rækkefølge reducerer risikoen for at måtte vælge “hvad som helst” på falderebet – den dyreste fejl i huskøb.

Afdragsprofil, kurser og konvertering – hvornår kan omlægning betale sig?

Med fastforrentede lån kan du udnytte kursfald ved rentestigninger (nedkonvertere): købe din gæld billigt tilbage og optage et nyt lån med lavere hovedstol. Falder renten, kan du opkonvertere for lavere kupon og ydelse. Om det kan betale sig afhænger af kurs, differencerenter, kursskæring og omkostninger – og hvor længe du bliver i boligen. En tommelfingerregel er, at 0,5–1,0 procentpoint forskel kan bære omkostningerne over en rimelig horisont. Brug altid en før/efter-beregning i kroner, ikke kun i rentesatser.

Hvad koster huset ud over lånet? – TCO for husejerskab i praksis

Finansieringen er kun én del. Regn altid med:

Ejendomsskatter/grundskyld (kommunalt bestemt; budgetter konservativt)
Forsikringer (hus, indbo, evt. udvidelser)
Energi (varme/el/vand; afhænger af husets stand og energimærke)
Vedligehold (1–1,5 % af ejendomsværdien årligt som tommelfinger)
Transport (ofte overset ved flytning til forstæder)

Et hus med lav finansieringsydelse kan være dyrere i alt, hvis vedligehold og energi er høje. Inkludér derfor TCO i boligvalget – ikke kun lånetilbuddet.

Dokumentpakke og forberedelse – sådan får du bedre pris og hurtig proces

Hav en komplet mappe klar:

Lønsedler (seneste 1–3 mdr) og årsopgørelse (seneste år)
Kontoudtog (60–90 dage) uden overtræk og med rettidige betalinger
Oversigt over gæld/afdrag
Budgetskitse (vis rådighedsbeløb og buffer)

Jo pænere din mappe, desto bedre forhandlingsposition. Banker og realkreditinstitutter belønner lav operationel friktion med hurtigere behandling – og ofte bedre betingelser.

Faldgruber vi ser igen og igen – og de modtræk, der virker

Teaserpriser: Fokusering på lav startydelse i variabelt lån uden loft og uden buffer. → Brug loft eller mix; byg buffer.
Afdragsfrihed uden plan: Manglende skyggeafdrag → ydelseschok. → Læg fast skyggeafdrag og planlæg hop.
Overdrevet banklånsandel: For lav udbetaling tvinger dyr topfinansiering. → Spar op lidt længere eller reducer købsprisen.
Ignoreret bidragssats: Fokus på kupon alene. → Sammenlign ÅOP inkl. bidrag på tværs af institutter.

Lang løbetid ved kort horisont: Plan om salg om 5–7 år, men valg af 30 år variabel. → Match løbetid og horisont; minimer omkostninger.

Banksnak der virker – konkret forhandlingstjekliste

Når du sidder over for banken/realkreditten, så spørg konkret til:

ÅOP på hele pakken (ikke bare kupon)
Bidragssats og hvordan den påvirkes af afdragsfrihed/afdrag
Stiftelses- og tinglysningsomkostninger
Indfrielsesvilkår (gebyrer) og kursskæring
Mulighed for ekstraafdrag på banklånet uden gebyr
Prioritetslån og indlånsrente på positiv saldo

Dokumentér alternative tilbud. Tallene – ikke tonen – driver rabatten.

Eksempel på budget- og stresstest (indsæt dine egne tal)

Post	Beløb (kr/md)
Nettoløn husstand	42.000
Realkreditydelse	9.200
Banklånsydelse	2.200
Ejendomsskatter/grundskyld	1.700
Forening/fællesudgifter	0
Forsikringer	700
El/Varme/Vand	2.300
Vedligehold opsparing	1.000
Transport	3.000
Øvrige faste	1.300
I alt bolig+faste	21.700
Fri likviditet	20.300

Stresstest: +2 procentpoint på variabel andel → +1.400 kr/md. 10 % indkomstfald i 6 mdr → –4.200 kr/md. Kan husholdningen bære begge? Hvis nej, justér risikoprofilen.

Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Hvor meget skal jeg selv lægge i udbetaling?

Mindst 5 %, men 10–20 % er sundere og skærer banklånsdelen ned – ofte den største enkeltbesparelse.

Hvad er forskellen på rente og bidrag?

Rente er obligationsrenten på lånet; bidrag er realkreditinstituttets pris for at stille lånet. Begge indgår i ÅOP.

Er afdragsfrihed en god idé?

Som midlertidigt værktøj ved renovering/barsel – ja. Men det øger bidraget og giver et ydelseshop senere. Hav en plan med skyggeafdrag.

Fast eller variabel rente?

Fast giver budgetsikkerhed og stærk indfrielsesoption. Variabel giver lavere startydelse men kræver buffer. Mange vælger mix

Kan jeg forhandle bidragssatsen?

Direkte kun i begrænset omfang. Men du kan påvirke den via lånetype og afdragsprofil, og ved at skifte institut. Sammenlign ÅOP inkl. bidrag.

Hvad med banklånet – hvad er vigtigst at forhandle?

ÅOP, løbetid, mulighed for gebyrfri ekstraafdrag og fravær af indfrielsesgebyr. Trappeprofil på afdrag er ofte billigst i praksis.

Hvornår giver renteloft mening?

Når du vil have lav startydelse fra variabelt lån, men ikke tåler ekstreme spikes. Loftet koster, men køber ro

Kan jeg omlægge senere, hvis renten falder/stiger?

Ja. Fastforrentet kan konverteres op/ned afhængigt af kurs. Variabel kan omlægges ved refinansiering. Regn på omkostninger vs. gevinst.

Hvor stor bør vores buffer være?

Typisk 3–6 måneders faste udgifter. Variabel rente kræver større buffer end fast.

Hvad er den største fejl førstegangskøbere begår?

At fokusere på lav startydelse og overser bidrag, banklånsdel og TCO. Stram struktur + buffer slår alt andet.

Tjekliste – brug den ved bordet med rådgiveren

Optimer lagdeling: maks realkredit, minimer banklånsdel.
Vælg lånetype efter risikotolerance (fast/variabel/loft/mix).
Beslut afdragsfrihed kun med plan for skyggeafdrag.
Sammenlign ÅOP inkl. bidrag på tværs af institutter.
Design banklånet som trappe, med gebyrfri ekstraafdrag.
Lav stresstest (+2 %-point rente, 10 % indkomstfald).
Koordinér cut‑off og overtagelsesdag – penge skal stå klar.

Når du ser huslån som en arkitektur – ikke kun som en rentesats – lander du med en løsning, der er billig i kroner, robust i modvind og enkel at leve med i mange år.