Brofinansiering ved bolighandel: når køb og salg ikke rammer samme dato

Klassisk situation: drømmeboligen er fundet, men den nuværende bolig er ikke solgt. Et bro‑lån kan lukke hullet, hvis det styres stramt. Nedenfor ligger en case‑ledt gennemgang med tal, tidslinje og de greb, der typisk gør forskellen på en rolig proces og et dyrt forløb.

Hvad brofinansiering dækker i praksis

Brofinansiering er et midlertidigt banklån med sikkerhed i nuværende bolig (og ofte også i den nye), der indfries, når salget gennemføres. Lånet dækker udbetalingen og eventuelt dele af købesummen, indtil provenuet fra salget er på kontoen. Renter og gebyrer er højere end realkredit, og der betales for den periode, hvor begge boliger bæres samtidig.

Case: rækkehus købes før ejerlejlighed er solgt

• Ny bolig: rækkehus til 3,6 mio. kr. Egen udbetaling 180.000 kr. (5 %).
• Nuværende bolig: ejerlejlighed forventet salgspris 2,4 mio. kr. Restgæld 1,9 mio. kr. Forventet salgsomkostninger 70.000 kr.
• Behov for bro: udbetaling + kortvarig dækning af købesum og dobbelt boligudgift.

Likviditetsbillede (3 måneder):

• Ydelse nuværende bolig 7.200 kr./md.
• Forventet ydelse ny bolig 12.000 kr./md. (indtil realkredit er lagt endeligt)
• Bro‑rente/omk. anslået 1.600–2.200 kr./md.
• Ekstra månedlig belastning: ca. 20–22.000 kr.
• Bufferbehov: 65–75.000 kr. for tre måneder + 10 % sikkerhedsmargin.

Med disse tal er det tydeligt, at broen kan bæres i tre måneder uden at spise hele opsparingen, men at seks måneder vil kræve plan B.

Tidslinje, der virker i virkeligheden

Uge 0–1: Købsaftale på ny bolig underskrives med forbehold om finansiering. Fotografering og klargøring af nuværende bolig sættes i gang samme dag.
Uge 1–2: To mæglervurderinger indhentes; realistisk udbudspris fastlægges ud fra seneste solgte (ikke blot udbud). Bank modtager budget med to scenarier: med og uden salg.
Uge 2–4: Boligen går i markedet. Første åbent hus. Bro‑tillæg bevilges på baggrund af dokumenteret plan og buffer.
Uge 5–6: Statusmøde: hvis der ikke er seriøse købere, aktiveres plan B.
Uge 8–12: Handlen forventes gennemført, bro indfries. Hvis ikke: prisjustering og/eller midlertidig udlejning efter plan B.

Plan B før broen bevilges

Plan B skal være skriftlig og enkel. I casen ovenfor:

• Prisjustering på 3 % efter dag 45 uden bud.
• På dag 60 skiftes strategi til målrettet købersegment (fx flytning fra bred annoncering til fokus på førstegangskøbere m. finansieringspakke via bankens partner).
• Midlertidig udlejning tillades i ejerforeningens vedtægter; break‑even beregnes (husleje efter skat minus fællesudgifter og realkreditydelse).
• “Stop‑loss”: hvis ikke solgt senest dag 120, opsiges købsaftalen kun hvis forbehold giver ret hertil, ellers accepteres lavere nettoprovenu og broen forlænges kun hvis budgettet tillader det.

Tre huskeregler når du overvejer bro

• Tjek økonomien ved samme rente +1,5 procentpoint på brodelen og én måned længere broperiode end planlagt. Kan budgettet klare det, er du tættere på et robust ja.
• Aftal en konkret prisstrategi med mægler før opstart (hvornår justerer I og hvorfor).
• Bind ikke alle kontanter i udbetalingen; en lille kontant buffer er billigere end at udvide broen senere.

Papirarbejde der fremskynder tilsagnet

Banken skal kunne se to komplette budgetter (med og uden salg), to mæglervurderinger, fotos/klargøringsplan, foreløbig salgsplan fra mægler, dokumentation for restgæld, ejendomsskatter, forsikringer og en oversigt over forventede flytteomkostninger. En én‑sides oversigt med tidslinje og plan B gør kreditbeslutningen hurtigere, fordi den reducerer usikkerheden omkring salgstid.

Sådan prissættes broen typisk

Renten ligger højere end realkredit og kan være variabel. Der kan være etableringsgebyr og evt. tinglysningsomkostninger. Betalingen er typisk renter og gebyrer; afdrag sker ved indfrielse. Den reelle pris afhænger mest af varigheden: to måneder er noget andet end seks. Derfor er det vigtigste at kontrollere tidsplan og salgsstrategi, ikke kun renten.

Hvad der ofte går galt

Boligen udbydes for højt fra start og står stille for længe. Forbehold i købsaftalen er for svage, så fleksibiliteten forsvinder. Budgettet bygges på bedste fald, ikke gennemsnit, og buffer ignoreres. Kommunikation med mægler og bank sker drypvist, så problemer opdages sent. Alt dette kan undgås med faste statusdatoer, klare beslutningspunkter og en forud‑aftalt plan B.

Kort tjekliste før “ja tak”

• To realistiske mæglervurderinger, konservativ udbudspris og salgsplan med konkrete datoer
• Budget med dobbelt boligudgift, bro‑rente, flytning og buffer til mindst én ekstra måned
• Kopi af forbehold i købsaftale, dokumentation for restgæld og mulighed for midlertidig udlejning, hvis det er en del af plan B

To små regnestykker at have i filen

Dobbelt ydelse: nuværende 7.200 + ny 12.000 + broomk. 1.800 = 21.000 kr./md. Læg 10 % oveni som sikkerhedsinterval i budgettet.
Nettoprovenu ved salg: salgspris (2.400.000) – restgæld (1.900.000) – omk. (70.000) = 430.000 kr. Brug 180.000 kr. som udbetaling, resten som buffer og til at indfri brodelen. Overfør ubrugte midler til ekstraafdrag på ny finansiering, når handlen er afviklet.

Hvis markedet er langsomt

En midlertidig udlejning kan give ro, men kræver, at tal og regler er på plads: tilladelse i vedtægter, realistisk leje, skat og forventet tomgang. Aftal på forhånd, hvor længe udlejning må være aktiv, og hvordan en endelig salgsbeslutning træffes. Jo mere mekanisk beslutningen er (“hvis X, så Y”), desto mindre bliver presset undervejs.

Dokumentation ved indfrielse

Når salget gennemføres, udarbejder mægler en foreløbig og derefter en endelig afregning. Banken skal bruge slutafregningen for at lukke broen og frigive eventuelt overskud. Tjek at alle mellemregninger (fx acontobetalinger til håndværkere, hvis der var småarbejder før salg) er indregnet, så restgælden bliver rigtig første gang.